税金

サブリースは税金的にはよい。儲け話かどうかは別。

アパート所有者が、サブリース契約について裁判を起こすと話題になっています。自分もサブリース物件に入居しているので、ニュースを見たときに気になってしまいました。税金上はメリットが多いですが、絶対に儲かる話かどうかは別です。

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サブリースって何のこと?

そもそもサブリースとは、英語ではsubleaseと書き、その意味は「又貸し」です。アパートオーナーが不動産会社に物件を貸し付けて、不動産会社から入居者に「又貸し」をします。

オーナーと入居者は接触ゼロ

サブリースだと、オーナーと入居者が会ったり話したりすることはありません。間に不動産会社が入っているので、入居者は不動産会社と賃貸借契約を結んで家賃を払います。退去や不具合もすべて不動産会社が対応します。

我が家もサブリース物件に住んでいますが、オーナーの名前も顔も分かりません。(賃貸借契約書にはオーナー情報は書いてあります)

家賃保証の意味合いが強い

日本で一般的に使われるサブリースという言葉には、「家賃保証」という意味が含まれています。

【サブリースの例(10室のアパート)】
オーナーと不動産会社・・・家賃80万円
不動産会社と入居者・・・1室10万円、満室(10室)だと100万円

満室・・・オーナー80万円<不動産会社100万円
入居率50%・・・オーナー80万円>不動産会社50万円

上の例だと、部屋の状況に関わらず、オーナーは80万円を受け取ります。満室か空室かは関係なく80万円です。満室時は損した気分ですが、空室が多いならサブリースしてよかったと思える理屈です。(80万円は数年ごとに見直します)

オーナーにとってのサブリースのリスク

サブリースの場合、空室が続くと不動産会社が損をします。そこで、オーナーとの間で、空室率に応じた家賃の見直しを数年に1回行うのが通常です。この見直しで家賃がドカンと安くなったりすると、オーナーが怒ることになります。

サブリースと税金

サブリースのトラブルで裁判を起こした方は80歳と報じられていました。サブリースと80歳と聞いて、真っ先に思い浮かんだのが、確定申告と相続税のこと。普通のアパート賃貸との違いを書いてみたいと思います。

家賃収入の記載が楽

家賃収入がある場合、確定申告するときに賃借人の名前や月額賃料などを詳しく書類に記載しないといけません。記載例は次のとおりです。

↓国税庁より引用

アパートなら部屋ごとに、賃借人の名前や賃料などを記載します。部屋数が多ければ行数も増えます。また、新しい入居者が入ったら、記載する月額賃料や名前も変わってきます。これはなかなかわずらわしいです。

サブリースだと、賃借人は不動産会社1ヶ所だけです。不動産会社からもらった支払調書の内容を書き写せばそれで家賃の記入は終了です。手書き申告の人は楽ですね。

空室が相続税を高くする

相続税は、亡くなった方の財産が多ければ、その分だけ税額も増えます。お金以外の財産(不動産、株式など)は税務署が決めたルールで財産価値を見積もります。「評価する」なんて言い方をします。

同じ建物でも、用途によって評価額が変わります。アパートの場合、空室が多ければ多いほど評価額が高くなります。そのため、相続税が心配なオーナーや家族にとっては満室が大事なのです。

【アパート建物の相続税評価】
空室が多い=評価が高い=相続税が高い

サブリース契約中なら常に満室扱い、一番低い評価額となります。オーナーは不動産会社に全部屋を貸しているので、実際の入居者がいてもいなくても関係ありません。相続がいつ発生するかは分からないので、満室状態が続くサブリースは精神的にもプラスに働きます。

税金のメリットの裏にあるリスク

税金の世界では、サブリースで損はありません。空室リスク、業者とのトラブル、こちらのほうがオーナーの悩みが深くなりやすいです。10年以上の継続契約になるサブリースなので、税金以外にも慎重に判断してサブリースを決断したいところですね。

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作間 祐兵

朝4時から始動する税理士、髪型は丸坊主。 面談やネットを通じて、お得な情報を届けることに全力を注ぎます。

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